Seguridad Humana y edilicia: ¿Cómo aplico las disposiciones de rehabilitación a trabajo realizado en mi edificio?

Seguridad Humana y edilicia: ¿Cómo aplico las disposiciones de rehabilitación a trabajo realizado en mi edificio?

19 Nov 2020

Un revestimiento de piso obsoleto y manchado requiere actualización y reemplazo, un nuevo inquilino de oficina solicita un espacio de oficina reconfigurado, se necesita una nueva estufa y horno comercial para una cafetería, o una habitación de hotel se convierte en espacio de almacenamiento adicional. Los edificios experimentan trabajo continuo para mantener sus sistemas y características en buenas condiciones de funcionamiento, y para reconfigurar y actualizar su espacio.

Entonces, cuando se le está haciendo trabajo a un edificio, ¿cómo se aplica el Código de Seguridad Humana?

Antes del 2006, las ediciones de NFPA 101, Código de Seguridad Humana, requerían que todas las modernizaciones, renovaciones, adiciones y cambios de ocupación, en la medida de lo posible, cumplan con los requisitos para nuevas construcciones. A menudo, sin embargo, la rehabilitación de edificios no se lleva a cabo debido a la percepción de que el propietario del edificio se verá obligado a realizar mejoras no deseadas o injustificadas. El Capítulo 43, agregado en 2006, fue escrito para fomentar la reutilización adaptativa de estructuras existentes compatibles. La antigua filosofía de "lo que hagas tiene que cumplir con lo nuevo" es relajada. Ahora, con las disposiciones detalladas contenidas en el Capítulo 43, solo los requisitos necesarios para lograr el nivel de seguridad de vida previsto son obligatorios en lugar de exigir el estricto cumplimiento de los requisitos aplicables a los edificios nuevos.

El Capítulo 43 presenta disposiciones basadas en un conjunto de conceptos que incluyen lo siguiente:

  • Durante un proyecto de rehabilitación, un edificio tiene que cumplir con el nivel básico de seguridad humana requerido por el capítulo del Código aplicable a la ocupación existente.
  • El trabajo de rehabilitación tiene que mantener o aumentar el nivel de cumplimiento del Código.
  • El trabajo de rehabilitación en elementos de construcción existentes o características del edificio se mantiene en un estándar más bajo que el trabajo de rehabilitación en elementos o características nuevos.
  • Por lo general, las actualizaciones solo se requieren en las áreas de trabajo de rehabilitación, no en toda la ocupación o el edificio.

¿Qué pasa si mi edificio requiere acciones correctivas como resultado de una deficiencia del Código?

Supongamos que planea renovar todo un espacio para inquilinos en su edificio existente de oficinas. Sin embargo, se determina que su edificio de oficinas excede la distancia máxima de viaje permitida. Las disposiciones del Capítulo 43 se utilizarán una vez que el edificio existente cumpla con los requisitos del capítulo de ocupación correspondiente aplicables a esa ocupación. El trabajo realizado para corregir una deficiencia no está sujeto a las disposiciones del Capítulo 43. Una vez que su edificio de oficinas existente cumpla con los requisitos, el trabajo planificado adicional al espacio del inquilino utilizará el Capítulo 43 para determinar las disposiciones que se aplican a ese trabajo. Su edificio de oficinas que se está renovando se mantiene, como punto de partida, con los mismos requisitos que se aplican a cualquier otro edificio de ocupación comercial existente.

Algunos de los capítulos de ocupación tienen requisitos que complementan los del Capítulo 43 e imponen los requisitos para nuevas construcciones en edificios existentes que se están rehabilitando, incluidas aquellas situaciones en las que se cambia el uso para aumentar la carga de ocupantes. Por ejemplo, las ocupaciones mercantiles se subclasifican además como una ocupación mercantil Clase A, Clase B o Clase C, según el área de piso utilizada para fines de venta.

Después de determinar que el Capítulo 43 se aplica al trabajo en mi edificio, ¿qué determina el cumplimiento de los requisitos nuevos o existentes?

El establecimiento de un nivel de cumplimiento del Código utiliza un enfoque escalonado para exigir requisitos. Los niveles menores de rehabilitación tienen que cumplir con requisitos mínimos; los grandes proyectos de rehabilitación tienen que cumplir requisitos más importantes.

El Capítulo 43 define siete categorías de trabajo de rehabilitación: reparación, renovación, modificación, reconstrucción, cambio de uso, cambio de ocupación y ampliación. Comprender y definir adecuadamente estas siete categorías es un concepto clave de este capítulo para lograr el objetivo de proporcionalidad del trabajo. Es decir, cuanto más trabajo se proponga para el proyecto de rehabilitación, más trabajo podría requerir el Código en términos de mejorar las condiciones existentes. Definir incorrectamente la categoría / categorías de trabajo en un proyecto de rehabilitación puede resultar en una aplicación excesiva o insuficiente de los requisitos críticos de protección contra incendios y seguridad humana del Código a su edificio.

La identificación de la categoría de trabajo que se realiza determinará hasta qué punto se aplica el Código a ese trabajo. Cualquier edificio en rehabilitación cumplirá con los requisitos del capítulo de ocupación existente aplicable más cualquier requisito adicional para la nueva ocupación aplicable como se indica específicamente en el Capítulo 43.

Por ejemplo, una reparación simple, como reemplazar algunas placas del techo en una oficina que se dañaron debido a una fuga de agua, necesitaría usar materiales similares y resultaría en una instalación no menos conforme de lo que era antes de la reparación (existente). El trabajo de reconstrucción, como el desmantelamiento de un piso completo en un edificio de hotel existente para crear suites para huéspedes de hotel a partir de habitaciones individuales para huéspedes, requiere una aplicación más extensa y detallada de los requisitos del Código para el trabajo que se está realizando. Entre otros requisitos, los elementos, componentes y sistemas de nueva construcción tienen que cumplir con los requisitos de otras secciones del Código aplicables a las nuevas construcciones.

¿Cuáles son algunas otras consideraciones al aplicar el Capítulo 43 a un proyecto de rehabilitación?

  • El Capítulo 43, con la excepción de las disposiciones para la reconstrucción, no exige mejoras ni establece estándares mínimos aceptables para los espacios que no están siendo rehabilitados. Es posible que se requieran trabajos incidentales en otras áreas del edificio dependiendo de la extensión del trabajo (por ejemplo, la extensión de un sistema de alarma de incendios puede requerir mejoras en el panel de alarma de incendios que están fuera del área de trabajo de rehabilitación original pero que son necesarias como parte del proyecto.)
  • Un solo proyecto de trabajo puede tener más de una categoría de trabajo de rehabilitación (por ejemplo, una reconstrucción también puede resultar en un cambio de ocupación)
  • Las disposiciones del Capítulo 43 no deberían impedir el uso de diseños, sistemas o enfoques equivalentes si la autoridad competente lo considera aceptable.
  • El trabajo exigido por cualquier código de accesibilidad, propiedad, vivienda o incendio; exigido por los requisitos de construcción existentes de este Código; o exigidos por cualquier regla u ordenanza de licencia, no están obligados a cumplir con el Capítulo 43.
  • Las operaciones de construcción, alteración y demolición que pueden acompañar a los proyectos de rehabilitación tienen que cumplir con las disposiciones de NFPA 241. Tanto los capítulos de ocupación nuevos como los existentes ahora contienen indicaciones abordadas en NFPA 241 para este trabajo.

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Gracias por leernos, ¡Manténgase seguro!

 

Por Kristin Bigda, Ingeniera Principal de Protección contra Incendios, NFPA

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