Responsabilidades del propietario del edificio para la inspección, prueba y mantenimiento del sistema de rociadores contra incendios

Responsabilidades del propietario del edificio para la inspección, prueba y mantenimiento del sistema de rociadores contra incendios

24 Mar 2022

NFPA 25, Norma para la Inspección, Prueba y Mantenimiento de Sistemas de Protección contra Incendios a Base de Agua, proporciona los criterios para las actividades de rutina que tienen que llevarse a cabo para garantizar que se pueda confiar en los sistemas de protección contra incendios a base de agua, como los sistemas de rociadores automáticos.

Estas actividades van desde la simple confirmación visual de algunas cosas, como la posición de la válvula o la temperatura de la habitación o del tanque de agua con mayor frecuencia, hasta actividades mucho más complejas, como pruebas de flujo total y evaluaciones internas a intervalos más largos.

NFPA 25 también incluye responsabilidades de inspección, prueba y mantenimiento (IPM) de sistemas a de protección contra incendios base de agua que recaen específicamente en el propietario o su representante designado. Esta información es esencial para que los propietarios de edificios y sus representantes designados la conozcan y comprendan. Un representante designado puede incluir al ocupante, la empresa administradora o la persona administradora a través de disposiciones específicas en el contrato de arrendamiento, acuerdo de uso por escrito o contrato de administración. Siempre que este blog mencione las responsabilidades del propietario, también se aplica al representante designado del propietario, cuando corresponda. Esta información también es valiosa para que todos los proveedores de servicios de IPM comprendan bien estos requisitos para mejorar la comunicación con sus clientes. A continuación, se detallan algunos de los elementos enumerados como responsabilidad del propietario o representante designado. Debería revisarse el Capítulo 4 de NFPA 25 para obtener una lista completa de estos.

Programa general de IPM

El propietario o representante designado es responsable del IPM general de los sistemas en su edificio. Tiene que asegurarse de que estas actividades se completen dentro de las frecuencias especificadas. Si bien a menudo la realización de estas actividades se contrata con un proveedor de servicios, la responsabilidad final de IPM recae en el propietario del edificio. Podríamos detenernos aquí ya que cubre

casi todo, pero hay otros requisitos específicos de los que el propietario del edificio tiene que ser responsable.

Procedimientos de deterioro

Las deficiencias en un sistema pueden ser planificadas o no planificadas. Es necesario que exista un plan para cada situación. El propietario es responsable de esto. El Capítulo 15 de NFPA 25 incluye los requisitos de lo que tiene que incluirse en un programa de desactivación.

Minimizar los daños por agua

Cada vez que se libera agua, se debe considerar dónde terminará finalmente esa agua. Esto no es solo responsabilidad de la persona que realiza el IPM, sino que también debe involucrar al propietario. El propietario o representante designado, como el personal de mantenimiento, a menudo está más familiarizado con la condición del sistema de plomería o las características de drenaje del área circundante.

Protección contra congelamiento

El propietario es responsable de garantizar que todas las áreas del edificio que contengan tuberías llenas de agua que no tengan otro medio de protección contra congelamiento se mantengan a una temperatura mínima de 40 °F (4 °C).

Proporcionar acceso rápido

El propietario tiene que facilitar el acceso a los componentes de los sistemas que requieran inspección, prueba y mantenimiento. Esto tiene como objetivo abordar la práctica demasiado común de colocar objetos—como archivadores—frente a a las montantes de rociadores y otros equipos de control. Este requisito no se limita al interior del edificio. Los componentes exteriores del sistema también tienen que mantenerse accesibles.

Notificación de apagado o prueba de sistemas

El dueño de la propiedad es responsable de notificar a la autoridad competente (AC), al departamento de bomberos, si es necesario, y a la instalación receptora de alarmas antes de probar o apagar un sistema o su suministro. Probar un sistema sin la notificación adecuada puede resultar, y con frecuencia sucede, en una falsa alarma. Las falsas alarmas tienen que evitarse, ya que retiran del servicio al personal de los servicios de emergencia en un momento en que sus servicios podrían ser necesarios para una emergencia real. Al finalizar dichas pruebas, se debería notificar a la instalación receptora de alarmas que las alarmas recibidas a partir de ese momento no se generan como prueba y se debería responder a ellas de manera apropiada.

Corrección y reparaciones

El dueño de la propiedad es responsable de asegurar que las deficiencias o desactivaciones sean corregidas o reparadas. La acción correctiva para remediar las deficiencias y desactivaciones deben realizarse de acuerdo con la norma de diseño e instalación aplicable. Comprender las diferencias entre desactivaciones, deficiencias críticas y deficiencias no críticas puede ser útil para priorizar las acciones correctivas.

Gestión del cambio

La evaluación considerará factores que incluyen, entre otros, los siguientes:

  • Cambios de ocupación, como convertir oficinas o espacios de producción en almacenamiento
  • Cambios de proceso o material, como estampado de metal en plásticos moldeados
  • Revisiones de edificios, como paredes reubicadas, entrepisos agregados y techos agregados debajo de los rociadores
  • Eliminación de sistemas de calefacción en espacios con tuberías sujetas a heladas
  • Cambios en el método de almacenamiento, la disposición, la altura o las mercancías
  • Cambios en los suministros de agua

Gestión de registros

Se tienen que llevar registros de todas las actividades de IPM realizadas en un sistema y sus componentes. El dueño de la propiedad es responsable de mantener estos registros que pueden copiarse o almacenarse y accederse electrónicamente. Los registros tienen que estar disponibles para la AC previa

solicitud. Algunas jurisdicciones requieren la presentación de registros IPM a la AC, mientras que otras los verificarán mientras el edificio requiere ser inspeccionado o en otro momento que ellos determinen.

Conclusión

Si bien un porcentaje sustancial de los sistemas de protección contra incendios tienen su trabajo de IPM contratado con un proveedor de servicios, todavía hay muchas responsabilidades que recaen sobre el propietario del edificio. Aquellos propietarios de edificios que entiendan cuáles son estas responsabilidades y de dónde provienen pueden ver una mejor comunicación con sus proveedores de servicios y una imagen más completa de lo que se necesita para mantener los sistemas de protección contra incendios. Este conocimiento puede conducir a programas IPM más sólidos y contribuir a garantizar un entorno seguro para las personas en el edificio y una capa adicional de protección para la propiedad.

 

Por Jonathan Hart, Líder Técnico, Servicios Técnicos de Ingeniería en NFPA

 

suscribete Nexo blog CTA

Compartir:

Hemos actualizado nuestra política de privacidad, que incluye como son recolectados, usados y compartidos sus datos personales. Al usar este sitio, usted acepta esta política y el uso de cookies