A primera hora de la mañana del 24 de junio, un condominio de 12 pisos en el suburbio de Surfside, en Miami, se derrumbó parcialmente, provocando la muerte de más de 90 personas, la mayoría residentes de la torre que estaban durmiendo en ese momento. Fue uno de los derrumbes de edificios no intencionales más mortífero de la historia del país. Los investigadores expresan que podría llevar años determinar qué causó la caída del edificio, de 40 años de antigüedad.

Aun así, los expertos en seguridad pública sostienen que el incidente ya ofrece valiosas lecciones sobre la importancia de las inspecciones de edificios y el cumplimiento de los códigos. En particular, dicen los expertos, remarcan la falta de comprensión del público sobre el rol fundamental de estos medios de protección en nuestra sociedad. Pero en el caso de los edificios de apartamentos caracterizados por la propiedad horizontal—donde los residentes son propietarios de sus unidades y suelen compartir la administración y financiamiento del mantenimiento de la propiedad—el problema puede ser difícil de corregir.

"Según mi experiencia, la sociedad suele aceptar las funciones de los organismos responsables de la aplicación de códigos, pero, a menos que cosechen las recompensas tangibles de un programa eficaz de aplicación de los códigos, como vecindarios seguros, condiciones de vida saludables y la ausencia de degradación de los vecindarios, es posible que no comprendan del todo qué es lo que hacemos", dijo Michael Savage, director del departamento de Seguridad de edificios del condado de Marion, Florida. "Lamentablemente, es en situaciones como la del derrumbe donde sale a la luz el importante rol que desempeña un departamento de seguridad de edificios o de aplicación de códigos en la mejora de nuestra sociedad".

Desafíos para los propietarios

En 1981, cuando se inauguraron las Torres Champlain South, en el 8777 de la Avenida Collins en Surfside, Florida, los anuncios publicitarios promocionaban las 136 unidades del edificio como "magníficas", "elegantes" y a solamente 200 pies de la playa Full Moon.

Pero casi cuatro décadas después, los documentos muestran que la estructura necesitaba urgentemente obras de mantenimiento y reparación. Un informe de ingeniería estructural de 2018 sobre el edificio detallaba importantes deficiencias en su garaje de estacionamiento y en la cubierta de la piscina. "Se observaron abundantes agrietamientos y desprendimientos de diverso grado en las columnas, vigas y paredes de concreto", dice el informe de Morabito Consultants, con sede en Maryland. "Aunque algunos de estos daños son menores, es necesario que la mayor parte del deterioro del concreto sea reparada en el debido plazo". Eso nunca ocurrió.

Según varios informes de los medios de comunicación, aproximadamente un mes después de la publicación del informe, un funcionario de la ciudad de Surfside aseguró a los residentes de las Torres Champlain que el edificio estaba en "muy buen estado".

En abril de este año, los residentes del edificio recibieron otra advertencia mediante una carta de la presidenta de la junta directiva de la asociación de condominios, Jean Wodnicki. "El deterioro del concreto se está acelerando", escribió, proponiendo un plan de US$15 millones para corregir los problemas. El edificio, dijo Wodnicki, debía someterse a la inspección de los 40 años, según lo requerido por la legislación de Florida, a finales de este año. Era demasiado tarde. Poco más de dos meses después de que Wodnicki enviara su carta, el edificio se derrumbó.

Los expertos dicen que este patrón de advertencias seguidas de inacción debería ser una lección para las comunidades de todo el país sobre lo que no hay que hacer.

Pero los condominios presentan retos específicos, según Meghan Housewright, directora del Instituto de Políticas de Protección contra incendios y de Seguridad Humana de NFPA. Las asociaciones de propietarios (homeowners’ associations o HOA) y las juntas directivas de condominios, como la que dirige Wodnicki, suelen ser los grupos que supervisan los requerimientos y decisiones de mantenimiento de estas propiedades, pero rara vez están calificadas para tomar decisiones relacionadas con la seguridad o la ingeniería. Además, a menudo disponen de escaso dinero.

"Tienen la obligación legal de actuar en interés de la seguridad, pero como voluntarios que no suelen ser profesionales de la construcción, y que están haciendo equilibrios financieros, pueden carecer de los conocimientos e incentivos necesarios para cumplir con estas responsabilidades", dijo Housewright.

Tyler Berding, un abogado de California cuyo bufete trabaja con cientos de las HOA, compartió recientemente una idea similar con la revista en línea Slate. "En esencia, lo que hemos hecho es tomar una infraestructura muy sofisticada y entregársela a los legos, la mayoría de los cuales no tienen experiencia en su mantenimiento o en determinar su estado", dijo Berding.

¿Dónde está el dinero?

Savage, quien forma parte del comité técnico de Estructuras, Construcción y Materiales de NFPA 5000®Código de Seguridad y Construcción de Edificios, se mostró partidario de la creación de un programa de evaluación estructural a gran escala para contribuir a la solución del problema. El programa podría ayudar a las juntas directivas de los condominios y a las asociaciones de propietarios a determinar y comprender la importancia de las potenciales deficiencias estructurales en sus propiedades.

"Asociaciones como NFPA y el Consejo Internacional de Códigos tienen, ciertamente, entre sus miembros, la capacidad y la experiencia para contribuir a propiciar dicho programa mediante la eficaz aplicación de sus códigos y normas, como NFPA 5000 y el Código Internacional de Mantenimiento de Propiedades", dijo Savage. "Un certificado de ocupación únicamente demuestra que un edificio cumple con el código y es seguro solamente en el momento en que fue inspeccionado. Sin un programa eficaz de evaluación y mantenimiento, este nivel de seguridad puede, y en algunas circunstancias sucede, verse afectado con el paso del tiempo."

NFPA ha creado herramientas similares en el pasado que permiten a los usuarios estimar cuáles son las propiedades de mayor riesgo, dentro de un conjunto específico de edificios, para un peligro en particular. La Herramienta de evaluación y comparación de incendios en fachadas exteriores (Exterior Facade Fire Evaluation and Comparison Tool o EFFECT) de la organización, por ejemplo, permite a las autoridades competentes evaluar, dentro de su comunidad, los edificios de gran altura con riesgo de incendio que involucren componentes combustibles en sus paredes exteriores, como revestimientos y aislamientos inflamables.

Aunque incluso cuando se han identificado los riesgos relacionados con paredes exteriores combustibles, abordarlos ha sido un desafío debido al gasto que supone el retiro de los muros exteriores y las obras de reemplazo—y es probable que ese sea también el caso para las deficiencias estructurales como las que se habían identificado en las Torres Champlain.

Según informes de los medios de comunicación, en las Torres Champlain solamente se contaba con aproximadamente US$800,000 de fondos de reserva en el momento del derrumbe ocurrido en junio—apenas el 5 por ciento del plan de reparación de US$15 millones que Wodnicki, la directora de la junta de condominios, propuso en su carta de abril a los residentes. "La única manera de abonar el proyecto era cobrar a cada unidad una cuota extraordinaria, que oscilaba entre US$80,000 y US$200,000", informó The Philadelphia Inquirer. "Los propietarios se opusieron al elevado costo, lo que provocó peleas internas y la renuncia de los miembros de la junta". El periódico continuaba citando disputas similares que habían tenido lugar en todo el país.

Una idea que puede ganar más fuerza después del derrumbe de Surfside, dijo Housewright, es hacer cumplir las leyes que requieren que las asociaciones de condominios mantengan un cierto nivel de fondos de reserva para que puedan hacerse las reparaciones si es necesario. Otra idea, dijo, es asegurarse de que los funcionarios locales responsables de la aplicación de los códigos de edificación sean alertados cuando se identifiquen las deficiencias, así como "todos los residentes—no queremos simplemente presuponer que todos en el edificio, incluidos los inquilinos, van a enterarse de ello".

Mientras tanto, Savage instó a todos los que estén preocupados por el cumplimiento de los códigos de un edificio en particular a que se pongan en contacto con la autoridad competente local. "Hay veces en que una preocupación es infundada, pero hay veces en que es una cuestión de buena fe que requiere que la agencia de aplicación se involucre en nombre de la seguridad humana", dijo.

ANGELO VERZONI es editor adjunto del NFPA Journal. Síguelo en Twitter @angelo_verzoni.